Kira Gelirlerinin Verilme Zamanı ve GMSİ Beyannamesinden İndirilebilecek Giderler Nelerdir?

KİRA GELİRLERİNİN  VERİLME ZAMANI VE  GMSİ  BEYANNAMESİNDEN  İNDİRİLEBİLECEK  GİDERLER NELERDİR?

Bilindiği gibi, 193 sayılı GVK’nun 70. maddesinde belirtilen  mal  ve hakların  kiraya verilmesi karşılığında elde edilen  gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir.[1]

Gayrimenkul sermaye iradının  mükellefi, kira gelirine konu mal  ve hakların  sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı  sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır. [2]

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır.[3] Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

1. Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
2. Gerçek Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider  yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.[4]

1) Götürü Gider Yönteminde Gider İndirimi:

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar. (Örnek olarak, işyeri kira geliri  ile birlikte hak kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde hak kira geliri yer aldığından dolayı gerçek gider yöntemini  seçmek zorundadırlar.)

2) Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler:

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, brüt kira geliri tutarından aşağıdaki giderlerin gerçek tutarları indirilebilir.

1. Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
3. Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
5. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2008 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.)

İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacaktır. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller % 5’lik gider  indiriminden yararlanamayacaktır.

1. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları
2. Amortismanlar,
3. Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
4. Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
5. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.)

Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

1. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

Diğer taraftan, konutlarda her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, işyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirilmesi ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, 213 sayılı VUK’nun mük. 355. Md. o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır.

Buna göre;

• Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
• Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5’idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, VUK’nun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.

Ancak, aşağıda belirtilen hallerde ise emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
• Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi,
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
• Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar

Kira Gelirlerinde İstisna Uygulaması:

• Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2016 yılı için istisna tutarı 3.800 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

• Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2016 yılında 3.800 TL’nin altında mesken kira geliri olanlar yıllık beyanname vermeyecektir.

• Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca, 3.800 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2016 yılı için 110.000 TL aşanlar, 3.800 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2016 yılı için) 3.800 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

• Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

Kira Gelirinin Beyanı ve Beyannamenin Verilme Zamanı:

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

• Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2016 yılı için 3.800 TL) aşanlar,

• İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2016 yılı için 30.000 TL) aşanlar,

• Beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.

• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2016 yılı için 1.580 TL) aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.

• Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında (Örneğin, basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 1.580 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

• Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Beyanname, geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır.

• Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

Mükelleflerin, 1 Ocak 2016 – 31 Aralık 2016 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 2017 yılının MART ayının 1. gününden 27. günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Beyanname üzerinden hesaplanan  kira gelirleri Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenebilmektedir.  Ödemelerini, anlaşmalı  bankalardan,  herhangi  bir  vergi dairesinden  veya kişiye özel  bilgiler girilerek www.gib.gov.tr üzerinden  kredi kartı  ile elektronik ortamda  ödeyebilirler.

Beyanname verme süresinin son gününün resmi tatil gününe rastlaması halinde, tatilden sonraki ilk iş gününün tatil saatine kadar beyanname verilebilir.

Beyana tabi geliri sadece  kira geliri  olan kişiler beyannamelerini elektronik ortamda gönderebilirler. Mükellefler istemeleri halinde herhangi bir vergi  dairesinden alacakları internet vergi dairesi kullanma şifresiyle veya kişiye özel bilgilerini girerek  yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri  www.gib.gov.tr   adresinden gönderebilirler. Yine mükellefler serbest mali müşavirler  aracılığıyla da elektronik ortamda beyannamelerini gönderebilmektedirler.

Beyanname; normal (adi) posta ile veya özel dağıtım şirketleri aracılığıyla gönderilirse, vergi dairesine ulaştığı tarihte, taahhütlü posta ile gönderilmiş ise zarfın üzerindeki postaya veriliş tarihinde verilmiş sayılır.

Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar.

Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.[5] Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar.  Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla da  gönderebileceklerdir.

Sadece kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden yaşlılığı, engeli veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanların, bağlı oldukları vergi dairesini veya Vergi İletişim Merkezini (VİMER) arayarak randevu almaları halinde adreslerine gidilerek beyannamelerin doldurmalarına yardımcı olunacaktır. [6]
[1] Bkz. GVK md. 70

[2] GVK md. 70

[3] GVK md. 72

[4] GVK md.74

[5] GVK md. 92

[6] VİMER için bkz. alo maliye tel: 444 0 189

S.M.Mali Müşavir
Eda KAYA
İşletme Bilim Uzmanı